Das Wichtigste in Kürze
- QNG = Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude — staatlich anerkannte Zertifizierung
- Zwei Stufen: QNG-PLUS und QNG-PREMIUM (beide für §7b berechtigt)
- Seit 2023 Pflichtvoraussetzung für die §7b Sonder-AfA (5% × 4 Jahre)
- Erfordert zusätzlich Effizienzhaus-40-Standard (EH40)
- Ausstellende Stellen: DGNB, NaWoh, BNK, STI (staatlich zugelassen)
Was ist das QNG-Siegel?
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatlich anerkanntes Nachhaltigkeitszertifikat, das vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) eingeführt wurde. Es bescheinigt, dass ein Gebäude besonders hohe Anforderungen an Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und ökologische Qualität erfüllt.
Was ursprünglich als Umweltthema begann, ist inzwischen zum zentralen Steuerinstrument für Immobilieninvestoren geworden: Seit 2023 ist das QNG-Siegel die Pflichtvoraussetzung für die §7b Sonder-AfA — und damit der Schlüssel zu massiven Steuerersparnissen im Neubau.
QNG-PLUS vs. QNG-PREMIUM
QNG-PLUS
Überdurchschnittliche Nachhaltigkeitsqualität
- Max. 24 kg CO₂e/m²/Jahr (Lebenszyklus)
- Max. 96 kWh/m²/Jahr (Primärenergie)
- Mind. 70% nachhaltige Holzprodukte
- Mind. 30% Recyclinganteil Beton
Berechtigt zur §7b Sonder-AfA
QNG-PREMIUM
Deutlich überdurchschnittliche Qualität
- Max. 20 kg CO₂e/m²/Jahr (Lebenszyklus)
- Max. 64 kWh/m²/Jahr (Primärenergie)
- Mind. 85% nachhaltige Holzprodukte
- Mind. 50% Recyclinganteil Beton
Auch berechtigt zur §7b Sonder-AfA
Wichtig: Beide Stufen berechtigen gleichermaßen zur §7b Sonder-AfA. Der Unterschied liegt in den Nachhaltigkeitsstandards — nicht in der Steuerwirkung. Für Investoren ist QNG-PLUS in der Regel ausreichend.
Die §7b Sonder-AfA: Was steckt dahinter?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von 5% pro Jahr für 4 Jahre — das sind 20% des Gebäudewerts zusätzlich. Diese Sonderabschreibung ist unabhängig vom Jahr der Anschaffung: Du kannst sie in jedem der ersten 4 Nutzungsjahre geltend machen.
Kombination Degressive AfA + §7b Sonder-AfA (400.000 € Gebäudewert, QNG-Siegel)
| Jahr | Deg. AfA | §7b Sonder | Gesamt | Steuerersparnis* |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 20.000 € | 20.000 € | 40.000 € | ~16.800 € |
| Jahr 2 | 19.000 € | 20.000 € | 39.000 € | ~16.380 € |
| Jahr 3 | 18.050 € | 20.000 € | 38.050 € | ~15.981 € |
| Jahr 4 | 17.148 € | 20.000 € | 37.148 € | ~15.602 € |
| Gesamt | 74.198 € | 80.000 € | 154.198 € | ~64.763 € |
* Bei 42% Grenzsteuersatz. Individuelle Steuerberatung empfohlen.
Voraussetzungen für die §7b Sonder-AfA
Was kostet die QNG-Zertifizierung?
Die Zertifizierungskosten hängen vom Projektumfang ab. Als Einzelkäufer einer Neubauwohnung trägst du diese Kosten in der Regel nicht selbst — sie werden vom Bauträger für das gesamte Projekt getragen. Was du zahlen musst: einfach prüfen, ob das Projekt bereits QNG-zertifiziert ist oder die Zertifizierung beantragt wurde.
Typische Zertifizierungskosten (trägt der Bauträger)
Deine Checkliste beim Neubauprojekt
✅ Diese Fragen stellst du dem Anbieter
- 1Ist das QNG-Siegel (PLUS oder PREMIUM) vergeben oder beantragt?
- 2Erfüllt das Gebäude den Effizienzhaus-40-Standard?
- 3Liegen die Gesamtkosten unter 5.200 €/m² Wohnfläche?
- 4Wer hat die Zertifizierung ausgestellt (DGNB/NaWoh/BNK/STI)?
- 5Gibt es die Zertifizierungsurkunde als Dokument?
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