Das Wichtigste in Kürze
- Degressive AfA: 5% p.a. auf den Restbuchwert (fallend) — statt bisher 2% linear
- Gilt für Neubauten mit Baubeginn/Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029
- Eingeführt durch das Wachstumschancengesetz (in Kraft seit 28.03.2024)
- Kann jederzeit zur linearen AfA gewechselt werden
- Kombinierbar mit §7b Sonder-AfA (QNG-Siegel) → bis zu ~39% in 4 Jahren
Was ist die degressive AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung — das ist die steuerliche Abschreibung von Gebäuden über ihre Nutzungsdauer. Bisher galt für vermietete Wohngebäude die lineare AfA von 2% pro Jahr auf den Gebäudewert (bei Baujahr bis 1924: 2,5%). Das bedeutete: Bei einem Gebäudewert von 400.000 € konntest du jährlich 8.000 € von der Steuer absetzen.
Die neue degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) erlaubt nun 5% auf den jeweiligen Restbuchwert — nicht auf den ursprünglichen Anschaffungswert. Das bedeutet: Im ersten Jahr ist die Abschreibung am höchsten und sinkt dann jedes Jahr leicht. Daher der Begriff „degressiv" (lat.: absteigend).
Degressiv vs. linear: Der Vergleich
Der Unterschied wird anhand einer konkreten Rechnung sofort deutlich. Nehmen wir einen Gebäudewert von 400.000 € (typisch für eine Neubauwohnung):
AfA-Vergleich: 400.000 € Gebäudewert
Gold = Degressive AfA (5% fallend) · Grau = Lineare AfA (2%)
Im ersten Jahr beträgt die degressive AfA 20.000 € statt 8.000 € bei der linearen Methode — das ist 2,5× mehr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% bedeutet das allein im ersten Jahr eine zusätzliche Steuerersparnis von 5.040 €.
Beispielrechnung: 10 Jahre im Vergleich
| Jahr | Deg. AfA (5%) | Lin. AfA (2%) | Vorteil deg. AfA |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 20.000 € | 8.000 € | +12.000 € |
| Jahr 2 | 19.000 € | 8.000 € | +11.000 € |
| Jahr 3 | 18.050 € | 8.000 € | +10.050 € |
| Jahr 4 | 17.148 € | 8.000 € | +9.148 € |
| Jahr 5 | 16.291 € | 8.000 € | +8.291 € |
| Jahr 6 | 15.476 € | 8.000 € | +7.476 € |
| Summe 6 J. | 105.965 € | 48.000 € | +57.965 € |
Gebäudewert 400.000 €. Tipp: Ab Jahr 7 lohnt oft der Wechsel zur linearen AfA.
Wer profitiert am meisten?
Je höher dein Grenzsteuersatz, desto wertvoller ist die degressive AfA. Das liegt daran, dass jeder Euro, den du abschreibst, deinen Grenzsteuersatz spart — nicht den Durchschnittssteuersatz.
Steuerersparnis Jahr 1 nach Einkommensniveau
Berechnung auf Basis 20.000 € AfA Jahr 1 (Gebäudewert 400.000 €).
Die Kombination: Degressive AfA + §7b Sonder-AfA
Wer zusätzlich ein Objekt mit QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) kauft, kann die §7b Sonder-AfA nutzen: weitere 5% pro Jahr für 4 Jahre = 20% zusätzliche Abschreibung. Die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA ergibt in den ersten 4 Jahren eine Gesamtabschreibung von rund 38,5% des Gebäudewerts.
Beispiel: 400.000 € Gebäudewert, QNG-Siegel, 42% Grenzsteuersatz
~64.763 € Steuerersparnis in 4 Jahren
Degressive AfA (74.198 €) + §7b Sonder-AfA (80.000 €) = 154.198 € Gesamtabschreibung
Fristen: Bis wann handeln?
Die degressive AfA gilt für Neubauten, bei denen der Baubeginn oder der notarielle Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt. Das klingt nach viel Zeit — aber der passende Neubau muss erst gefunden, geprüft und finanziert werden. Je früher du anfängst, desto mehr Steuerjahre profitierst du.
Die degressive AfA gilt ausschließlich für vermietete Wohngebäude (nicht für Gewerbe oder Eigennutzung) und erfordert ein ordentlich dokumentiertes Mietverhältnis. Lass die Förderfähigkeit deines konkreten Objekts immer von einem Steuerberater prüfen.
Welcher Neubau passt zu dir?
In einem kostenlosen Erstgespräch zeigen wir dir, welche unserer aktuellen Neubauprojekte für die degressive AfA qualifizieren — und wie hoch deine persönliche Steuerersparnis wäre.